Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – co sprawdzić w 2026

Rynek pierwotny, czyli zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera, to popularna forma nabycia nieruchomości w Polsce. W 2026 roku oferuje wiele korzyści, ale wiąże się również z określonymi ryzykami. W tym przewodniku przedstawimy wszystkie aspekty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, które pomogą Ci podjąć świadomą decyzję i uniknąć potencjalnych problemów.

Czym jest rynek pierwotny?

Rynek pierwotny to segment rynku nieruchomości, w którym mieszkania sprzedawane są po raz pierwszy, bezpośrednio od dewelopera lub inwestora budującego budynek. Mieszkania na rynku pierwotnym są nowe lub w trakcie budowy, co odróżnia je od rynku wtórnego, gdzie sprzedawane są mieszkania już wcześniej użytkowane.

Zalety rynku pierwotnego

• Nowoczesne standardy - mieszkania na rynku pierwotnym są budowane zgodnie z aktualnymi normami budowlanymi, w tym standardami energooszczędności
• Gwarancje deweloperskie - deweloper udziela gwarancji na wady budowlane (zazwyczaj 5 lat) oraz na wady rękojmi (2 lata od odbioru)
• Możliwość wyboru - często możesz wybrać układ mieszkania, wykończenie, kolorystykę oraz dodatkowe elementy
• Brak podatku PCC - zakup mieszkania od dewelopera jest zwolniony z podatku PCC zgodnie z przepisami podatkowymi
• Nowoczesna infrastruktura - nowe osiedla często mają lepszą infrastrukturę, parkingi, tereny zielone
• Brak problemów z poprzednimi lokatorami - mieszkanie nie było nigdy użytkowane, więc nie ma problemów z remontami po poprzednich właścicielach

Wady i ryzyka rynku pierwotnego

• Ryzyko opóźnień - budowa może się opóźnić, co wpłynie na termin odbioru mieszkania
• Ryzyko zmiany dewelopera - w przypadku problemów finansowych dewelopera może dojść do zmiany inwestora
• Brak możliwości sprawdzenia mieszkania - przed zakończeniem budowy nie możesz sprawdzić rzeczywistego stanu mieszkania
• Możliwe różnice między ofertą a rzeczywistością - mieszkanie może różnić się od przedstawionego w ofercie
• Często wyższa cena - mieszkania na rynku pierwotnym są zazwyczaj droższe niż na rynku wtórnym
• Długi czas realizacji - jeśli kupujesz mieszkanie w fazie budowy, musisz czekać na ukończenie
• Brak możliwości natychmiastowego wprowadzenia - mieszkanie może być dostępne dopiero po zakończeniu budowy

Na co zwrócić uwagę przy zakupie na rynku pierwotnym

Weryfikacja dewelopera

Przed zakupem mieszkania od dewelopera, sprawdź jego wiarygodność i historię realizacji. To kluczowe dla bezpieczeństwa transakcji.

• Historia realizacji - sprawdź jakie inwestycje deweloper już zrealizował, czy były opóźnienia, problemy z odbiorami
• Sytuacja finansowa - weryfikuj sytuację finansową dewelopera, sprawdź czy nie ma problemów z płynnością finansową
• Opinie klientów - poszukaj opinii o deweloperze, sprawdź fora internetowe, grupy mieszkańców z poprzednich inwestycji
• Wpis do rejestru deweloperów - sprawdź czy deweloper jest wpisany do odpowiednich rejestrów
• Ubezpieczenie OC dewelopera - sprawdź czy deweloper ma ważne ubezpieczenie OC, które chroni klientów w przypadku problemów

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to kluczowy dokument przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa powinna zawierać określone elementy.

• Dokładny opis mieszkania - powierzchnia użytkowa, powierzchnia zabudowy, liczba pokoi, układ pomieszczeń
• Cena i sposób płatności - dokładna cena, harmonogram wpłat, sposób płatności
• Termin oddania mieszkania - dokładna data lub okres oddania mieszkania do użytkowania
• Standard wykończenia - szczegółowy opis wykończenia, materiałów, wyposażenia
• Warunki odstąpienia od umowy - kiedy możesz odstąpić od umowy, jakie są konsekwencje
• Gwarancje i rękojmia - zakres gwarancji, okres obowiązywania, procedury zgłaszania usterek
• Zasady odbioru mieszkania - procedura odbioru, protokół odbioru, lista kontrolna

Stan budowy

Jeśli kupujesz mieszkanie w fazie budowy, sprawdź postęp prac i zgodność z harmonogramem.

• Harmonogram budowy - sprawdź czy budowa jest zgodna z harmonogramem, czy nie ma opóźnień
• Postęp prac - odwiedź plac budowy, sprawdź postęp prac, jakość wykonania
• Pozwolenia i zgody - sprawdź czy deweloper ma wszystkie wymagane pozwolenia na budowę
• Kontrola nadzoru budowlanego - sprawdź czy są przeprowadzane kontrole przez nadzór budowlany

Ochrona środków finansowych

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, twoje wpłaty powinny być chronione. Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy, środki mogą być chronione przez:

• Konto escrow - środki są deponowane na specjalnym koncie i wypłacane deweloperowi zgodnie z postępem budowy
• Ubezpieczenie gwarancyjne - ubezpieczenie chroniące środki nabywców w przypadku problemów dewelopera
• Gwarancja bankowa - gwarancja bankowa zabezpieczająca wpłaty

Odbiór mieszkania od dewelopera

Odbiór mieszkania to kluczowy etap procesu zakupu. Przy odbiorze sprawdź wszystkie elementy mieszkania i dokumentuj ewentualne usterki.

• Przygotuj listę kontrolną - przed odbiorem przygotuj szczegółową listę kontrolną wszystkich elementów do sprawdzenia
• Sprawdź zgodność z umową - zweryfikuj czy mieszkanie jest zgodne z umową deweloperską, standardem wykończenia
• Dokumentuj usterki - wszystkie znalezione usterki i niezgodności dokumentuj w protokole odbioru
• Nie podpisuj czystego protokołu - nie podpisuj protokołu bez wpisania wszystkich usterek, nawet jeśli deweloper zapewnia, że naprawi je później
• Sprawdź dokumenty - zweryfikuj wszystkie dokumenty techniczne, protokoły odbiorów instalacji, pozwolenia

Gwarancje i rękojmia

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym masz prawo do gwarancji i rękojmi.

• Gwarancja na wady budowlane - 5 lat na wady konstrukcyjne, wady fundamentów, wady elementów nośnych
• Rękojmia - 2 lata na wady fizyczne mieszkania, niezgodność z umową
• Gwarancja na wykończenie - zazwyczaj 12 miesięcy na wykończenie, instalacje, wyposażenie

Podsumowanie

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym oferuje wiele korzyści, ale wymaga również szczegółowej weryfikacji dewelopera, umowy i zabezpieczenia środków. Kluczowe elementy bezpiecznego zakupu to:

• Weryfikacja dewelopera - sprawdź historię, wiarygodność, sytuację finansową
• Szczegółowa umowa - umowa powinna zawierać wszystkie istotne elementy, standard wykończenia, terminy
• Ochrona środków - wpłaty powinny być chronione przez konto escrow, ubezpieczenie lub gwarancję
• Dokładny odbiór - przy odbiorze sprawdź wszystko dokładnie, dokumentuj usterki
• Znajomość praw - poznaj swoje prawa jako nabywcy, w tym prawo do odstąpienia od umowy
• Profesjonalna pomoc - skonsultuj umowę z prawnikiem specjalizującym się w prawie deweloperskim

Pamiętaj, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym to długoterminowa inwestycja. Warto poświęcić czas na dokładne przygotowanie i weryfikację wszystkich aspektów przed podjęciem decyzji.